Разлози да се не ради А 1031 размена уштеде на порезима


 Разлози да се не изврши 1031 размена "видтх =" 350 "хеигхт =" 226 "/> Ако сте прочитали о размени 1031 , одмах ћете мислити да је то највећа ствар на свету за инвеститоре некретнина. Шта не воли да плати порез на добит од капиталних добара након продаје некретнина? Влада већ опорезује инвеститоре некретнина кроз годишњи порез на имовину и порез на пренос Након продаје, плаћање пореза на капиталну добит на излазу може бити врло болно, посебно пошто су цене порасле у свим временским висинама у многим подручјима земље </p>
<p> Али не смета ми плаћати порез. На крају крајева, порези помажу одржавању наше земље. Једноставно плаћам износ већи од 30% од добитка или зараде. Другим речима, након што почнете са стварањем преко 300.000 долара као једне особе или 500.000 долара као пар, на основу наших важећих пореских правила, нема смисла да се убијете на послу да бисте направили много више. </p>
<p> Направите више од $ 300,000 / $ 500,000 неће повећати срећу јер можете купити прилично све што желите на овом нивоу. И пошто више не добијате више среће, почети ћете да губите срећу када влада почне сифонирати већи проценат сваког минута који ћете провести далеко од ваше породице која ће потражити све моћан долар. Верујте ми, има пуно несрећних парова који чине 500.000 долара годишње. </p>
<p> За оне на огради о проводјењу размене 1031, ево неколико разлога због којих се не наставља. <br /> <span id=

Шта је 1031 Екцханге

1031 Екцханге дозвољава инвеститору да "одложи" плаћање пореза на капиталне добитке на инвестициону имовину када се прода, све док се купује друга "слична имовина" с профитом стеченом продајом прве имовине.

За ефикасно размену 1031, морате размијенити једну особину за другу особу сличне вриједности. Даље, набавна цена и нови износ кредита морају бити исти или виши на замјенској имовини

У мом случају, морао сам наћи породичну или вишенамјенску имовину у вриједности од најмање 2.740.000 $. Могао сам да пронађем некретнину вредну мање од 2.740.000 долара, али онда бих морала да платим порез на капиталне добитке на разлику у продајној цени и куповној цени нове имовине познате под називом "боот".

Власник имовине има 45 календарских дана, након затварања првог имања, како би идентификовао до три потенцијална својства сличне врсте. Након идентификације имовине, инвеститор има 180 дана да изврши куповину и започне размјену ИЛИ датумом доспијећа пореза на добит уз продужетак, било који од ранијих

Коначно, морате да платите квалификованог посредника било где од $ 1,000 – $ 3,000 да бисте задржали свој приход (никад не можете да видите или додирните средства из куће) да бисте обавили размену. Ако не можете да идентификујете и купите нову имовину, изгубите тај новац и све то време.

 Како ради размена 1031 "видтх =" 598 "хеигхт =" 424 "/> </p>
<h2> Основни разлози да не ради А 1031 Екцханге </h2>
<p> * Не смета вам да плаћате порез </p>
<p> * Нисте нашли праву собу </p>
<p> * Желите да смањите изложеност некретнинама </p>
<p> * Желите да поједноставите свој живот </p>
<p> * Живјели сте у својој најам најмање две од последњих пет година и можете искористити профит од 250К / $ 500К без пореза на добит </p>
<p> За момка који је желео да ризикује и поједностави живот, трговао је једним скупом имовином СФ за још једну скупу имовину СФ-а, само да би уштедела порез, не би постигао моје циљеве. Мало сам се осећала као да сам побегао од смрти, прошао кроз финансијску кризу са огромном хипотеком и изашао неповређен. Даље, фокусиран сам на ослобађање што више времена да се бринем о својој породици. </p>
<p> Са једнако скупим имовином у Сан Франциску без обзира на то, погледао сам у имовину Хонолулу, гдје размишљамо о повратку када наш син постане квалификован за обданиште 2022. године. Пошто је Хонолулу јефтинији од Сан Франциска, завршићемо купујући још већу имовину за управљање него што имамо у Сан Франциску. Или, могли бисмо купити дом за пензионисање у близини плаже, али би требало да се изнајмљује најмање годину дана, ако не две године, да би ИРС требало да се сматра за изнајмљивање имовине. </p>
<div id=

Дреам проперти ин Каилуа, Оаху, бут тхис оне цостс овер $ 15М

На крају, упитао сам РеалтиСхарес да ли имају било какво имање на својој платформи која је подобна за Екцханге 1031. У тренутку када се моја кућа затварала, рекли су да нису, али да је нешто било у раду. Отприлике мјесец дана након што је моја трансакција затворена, послали су ми е-маил са поруком да су покренули своју прву имовину од 1031, пројект вишенаменске породице од 272 који жели подићи 4,500,000 америчких долара у Хјустону у Тексасу са осмогодишњим периодом одржавања и 13% мета ИРР

Добро сам са 8-годишњим периодом држања (што је дуже боље, па не морам размишљати о преради капитала и плаћању пореза), али са 2.740.000 милиона долара за рад, требало би да узмем више од 50 % од величине уговора. Ја не препоручујем да било ко кошта више од 10% било ког договора због ризика концентрације. Даље, размислите о томе како бих био стресан прије, током и после урагана Харвеиа.

Како сам размишљао о овом блиском позиву, схватио сам да је примарна сврха ризика и поједностављења живота да се смањи стрес. Све док се мој син није родио, готово сви стрес који сам имао су се бавили питањима одржавања и закупцима.

Већ сам се решио стреса у раду у 2012. преговарањем на отпрему. Ослободио сам се новца због стресања нето вриједности и постизања пасивног циља примања. Онлине рад није толико стресан зато што ми писање олакшава и постоји само неколико безвреднијих људи који воле да кажу неуморне ствари

Из финансијске перспективе, иако је бруто добитак од продаје куће за изнајмљивање био ~ $ 1.22М и ~ $ 1.8М на мој банковни рачун након година плаћања хипотеке, опорезива добит је много мања на искључење од пореза без накнаде од 250К / $ 500К, трошкови продаје и трошкови адаптације куће

На примјер, теоретски, не бих могао платити порез на капиталну добит ако сам потрошио 600.000 $ ремоделирање куће и 150.000 $ продају моје куће, јер када додате бескрајну искљученост од 500К $, укупно је 1.250.000 $ или више од бруто добити Примио сам

У овом примеру, негатива неплаћања пореза значи да добици нису били много већи од износа без изузетка пореза. Али на крају дана, остао сам са 1,8 милиона долара у банци, у поређењу са 305,000 долара када сам први пут платио 20% у 2005. години.

Сљедеће године сам издвојио 150.000 долара за порез на капиталну добит (савезна држава), али надам се да ће стварни порезни рачун након одбијања свих мојих ремоделинга и продајних трошкова бити много мањи

Фоцус он вхат'с мост импортант

За све који размишљате о размени 1031, размотрите ове мисли:

1) Ако не можете пронаћи праву имовину за реинвестирање прихода, немојте размјењивати 1031. Било би глупо покушати да уштедите порез, али онда изгубите главну вриједност јер сте купили погрешну имовину у погрешно вријеме у циклусу. Можда ћете осећати велики притисак да идентификујете три некретнине за куповину за 45 дана и платите лошу цену јер морате да се затварате у року од 180 дана.

2) Не дозволи да ваш порески рачун диктира ваше одлуке. Велики порезни рачун је обично сјајан јер то значи да сте остварили још већи профит. Сјећам се пуно људи током периода од 2000. године који су одбили да продају своје акције након што су искористили своје опције, јер су хтјели пустити ствари да се возе. Али када су њихове акције коначно отишле на нулу, не само да су остали без ничега, они су такође морали да плаћају порез на разлику између вежбе и штрајкачке цене у то време.

3) Фокус на животни стил прво, новац секунде. Ваше инвестиције у некретнине треба да вам служе, а не обрнуто. Чак и ако смо нашли наш дом из снова у Хонолулуу, ми се не би померили, јер не желимо да напустимо свој животни стил у Сан Франциску. Управо смо завршили потпуно ремоделирање наше куће. Имамо докторе којима смо годинама веровали и педијатар и офталмолог који волимо за нашег сина. Имамо скуп пријатеља којима уживамо у виси. И такође смо прегледали и применили смо и на неколико предшколских установа.

4) Да ли заиста можете да задржите заувек? 1031 Екцханге вам омогућава да одложите плаћање пореза. То не елиминише порез на капиталну добит. Само ако никада не продате своју 1031 замењену имовину или наставите размену 1031, никад нећете имати порезну обавезу. Можете дати својој имовини својој дјеци која ће повећати вриједност на тренутну тржишну вриједност тако да никада не морају платити порезе на својој имовини. Тек након што ваша имовина премаши лимит пореза на имовину (5,49 милиона појединаца, дупло за пар), да ли ваши наследници морају платити ~ 40% пореза на било шта. Средњи период држања имовине у Америци је између 7 и 8 година.

5) Да ли стварно требате приход од изнајмљивања? 1031 размена је искључиво за изнајмљивање, а не за примарне резиденције. Према томе, основни разлог за поседовање имовине за изнајмљивање је приход. Токови прихода се могу временом променити, као и за нас. Мислио сам да ће нам требати приход од изнајмљивања заувек јер никад нисмо желели да се вратимо на посао. Мало смо знали да смо током три године покушали да изнајмимо кућу, наши онлајн приходи порасли су до тачке у којој дефинитивно више није потребно изнајмити имовину. Чак и ако је наш онлине доходак био смањен за 80%, у нашем пасивном портфолију прихода још не би било потребан део прихода од изнајмљивања.

Пада рента СФ у јуну 2017. године, када сам покушао да изнајмим кућу, коначно се појављује у подацима у октобру 2017.

А Симплер Лифе Феелс Греат

У савршеном свету, ја бих 1031 размијенио све приходе у разноврсни приватни фонд некретнина који је вратио најмање 10% годишње заувек, гарантовано. На жалост, нисам могао пронаћи такву прилику. Већ сам прерадио више од половине прихода у 100% пасивним инвестицијама. Преостали приходи ће више него вероватно остати текући да би једног дана коначно купили тај сан на Хавајима

Читаоци, да ли сте икада обавили размену 1031? Како сте одлучили у коју имовину желите инвестирати? Да ли сте подесили Екцханге 1031 и на крају не прате? Ако је тако, зашто не?

<! –

->